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ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE PROMOTEUR

  • DO – Dommages Ouvrage
  • GFA – Garantie d’achèvement
  • RC – Responsabilité Civile Promoteur
  • TRC – Tous Risques Chantiers
  • GFA VRD | Garantie de paiement des Entreprises

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ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE PROMOTEUR

L’assurance dommage ouvrage promoteur constitue l’assurance principale obligatoire pour toutes sociétés de promotion immobilière. Le promoteur dans sa position de maître d’ouvrage doit selon les projets souscrire:

  • dans le secteur protégé (habitations, collectifs): la GFA – Garantie d’achèvement la DO, TRC, RC et CNR (la GFA est optionnelle)
  • dans le secteur non protégé (bâtiments industriels, entrepôts …): la DO, TRC, RC et CNR (la GFA est optionnelle)

(GFA – Garantie d’achèvement et la DO- dommage ouvrage, la TRC – Tous Risques Chantiers, la RC – responsabilité Civile, la CNR – constructeur non réalisateur)

Nous proposons une palette solutions d’assurances avec des opérateurs français et du LLOYDS à partir de 450 000 € de coût de construction;

 

 

Les différentes garanties de l'assurance dommage ouvrage promoteur

La dommage ouvrage dépend de la loi SPINETTA et sert à pré-financer un sinistre de nature décennale, sans recherche de responsabilité.
La DO est une garantie obligatoire et peut être assortie des garanties facultatives suivantes:

  • la CNR – constructeur non réalisateur
  • la TRC – tous risques chantiers
  • la RC – la responsabilité civile du promoteur
  • la biennale – garantie de 2 ans limitée au éléments dissociables du bati

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous avons un panel d’assureurs français traditionnels et d’assureurs du LLOYDS qui offrent d’excellents tarifs et garanties

Quand souscrire la dommage ouvrage promoteur

Idéalement la dommage ouvrage doit être souscrite avant le début de chantier. Techniquement elle peut être souscrite jusqu’à la fin du chantier, sans supplément et même après la livraison, mais cela implique parfois d’importants surcoûts et l’intervention d’un cabinet d’expertise pour certifier qu’aucun dommage apparent n’est observable au moment de la souscription.

Combien coûte la DO promoteur

Les coûts varient de 0,7% à 2% toutes garanties incluses

La DO promoteur est-elle obligatoire ?

oui elle est systématiquement obligatoire

Comment souscrire la dommage ouvrage promoteur

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+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE PROMOTEUR

Assurance dommage ouvrage promoteur

L’assurance dommage ouvrage promoteur est une garantie qui permet de couvrir les frais de réparation d’une construction ayant subi un sinistre. En effet, le secteur de l’immobilier est en plein boom depuis quelques années, mais est également influencé par des risques non négligeables. C’est pourquoi il est important pour chaque promoteur immobilier de prendre les dispositions nécessaires pour sécuriser son chantier. Qu’est-ce que l’assurance dommage ouvrage promoteur ? Quelles sont les garanties complémentaires ? Quelles sont les garanties financières obligatoires à un promoteur immobilier ? Comment se porte le marché français de la promotion immobilière ? Retrouvez ci-dessous la réponse à toutes ces questions et bien d’autres.

Définition de l’Assurance dommage ouvrage promoteur

L’assurance dommage ouvrage promoteur est une assurance que doit souscrire toute personne qui fait réaliser une construction en neuf ou qui commande une rénovation importante. Elle couvre en effet tous les risques de malfaçon susceptibles d’affecter la solidité du bâtiment et est valable même quand le propriétaire revend son bien immobilier. Précisons toutefois que l’assurance dommage ouvrage promoteur prend effet un an après la réception des travaux et expire dès que la garantie décennale de l’entreprise devient caduque.

Peu importe les particularités de votre projet, cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. C’est une condition préalable pour prétendre à une indemnité en cas de sinistres. En l’absence de cette garantie, les frais de réparations reviennent entièrement au promoteur qui doit alors mobiliser d’autres moyens pour faire face aux dommages. Mais, lorsqu’elle existe, cette assurance permet au propriétaire de se faire indemniser pour les éventuelles réparations couvertes par la garantie décennale, et ce, sans attendre la décision en justice.

D’une manière générale, rechercher les causes d’un dommage donne du fil à retordre aux techniciens. Selon le cas, la procédure peut être chronophage. Or, les réparations d’un sinistre sont souvent urgentes. Imaginez que vous sollicitez une entreprise pour rénover votre logement et que vous constatez à la fin des vices de travaux qui mettent en péril la solidité de votre bâtiment. La première intuition serait de saisir l’entreprise ayant conduit les travaux pour qu’elle répare les dommages, si possible. En cas de litige, un recours à la justice peut être nécessaire pour situer les responsabilités. Que faire pendant tout le temps que prendra la procédure si vous n’aviez pas un certificat d’assurance dommages ouvrage promoteur ?

Souvent peu utilisée, cette assurance offre des avantages énormes. L’une de ses particularités est par exemple de vous permettre de recevoir un préfinancement en cas de sinistre sur votre chantier. Cette indemnité versée par l’assureur vous aidera essentiellement à payer rapidement les travaux de réparation sans attendre l’issue de la fastidieuse procédure judiciaire.

Assurance dommage ouvrage promoteur : que dit la loi ?

Selon les dispositions prévues par le Code des assurances, souscrire une assurance dommage ouvrage promoteur est indispensable lorsque vous faites construire ou réaliser des travaux d’ouvrage par une entreprise. Il s’agit en effet d’une garantie qui vous protège contre les risques physiques qui compromettent la solidité de l’ouvrage, y compris ceux liés au vice du sol. Retenez donc que cette assurance ne concerne pas les parties mobiles (portes, fenêtres, etc.). Elle ne s’applique pas non plus dans les cas suivants :
  • incendie ;
  • cyclone ;
  • attentat ;
  • usure normale ;
  • dommages provoqués par l’action de l’assuré.

Mais, lorsque les conditions sont remplies, l’assurance dommages ouvrage promoteur permet au maître d’ouvrage de bénéficier soit d’une exécution rapide des réparations, soit d’un remboursement immédiat des dépenses faites pour réparer un sinistre. Dans tous les cas, cette assurance constitue une énorme aide pour mieux faire face aux menaces de l’immobilier. C’est d’ailleurs pourquoi il est recommandé à tout constructeur de souscrire une telle assurance avant l’ouverture du chantier.

L’assurance dommage ouvrage promoteur est-elle obligatoire ?

Quand il s’agit de faire construire une maison, il existe plusieurs précautions à prendre. En effet, un tel projet implique des dépenses relativement importantes, et tout particulier veut sécuriser son investissement. Malheureusement, il arrive parfois que des sinistres surviennent, réduisant ainsi le rêve de toute une vie. Alors, la tension monte généralement entre le particulier et les professionnels engagés pour les travaux.

Pour limiter les conflits et permettre à tous de profiter pleinement de leur réalisation, la loi impose l’assurance dommage ouvrage promoteur. Que vous soyez un particulier ou un professionnel du BTP, cette loi vous concerne. D’ailleurs, selon l’article L. 243-3 du Code des assurances, tout manquement à cette disposition de la loi implique une amende de 75 000 € et six mois d’emprisonnement. Précisons toutefois que les propriétaires qui font construire des logements qu’ils occuperont eux-mêmes ou pour les faire occuper par un proche sont épargnés de cette sanction. Mais, si le bâtiment doit faire l’objet d’une location ou d’une vente, il est impératif de présenter un certificat valide de votre assurance dommage ouvrage promoteur.

Différence entre assurance décennale et assurance dommage ouvrage promoteur

Étroitement liées, l’assurance décennale et l’assurance dommage ouvrage promoteur constituent deux garanties complémentaires et indispensables dans le cadre d’une construction. En pratique, la garantie décennale est obligatoire pour les professionnels engagés dans la réalisation des travaux sur un chantier. En cas de survenue de sinistre, l’assurance dommage ouvrage intervient pour préfinancer les réparations et mettre en évidence les décennales impliquées dans les dégâts.

D’une manière générale, la garantie décennale couvre l’habitat pendant dix ans et prend en charge les vices pouvant nuire à l’intégrité de l’ouvrage. Sa mise en place nécessite que le propriétaire envoie d’abord une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur ayant adhéré à la garantie. Après cette étape, un régleur sera mandaté par votre agence d’assurance afin de vérifier l’exactitude des dommages. Selon le cas, le maître d’ouvrage peut contacter un expert d’assuré pour faire la contre-expertise du constat du régleur. Cette précaution permet non seulement de mieux situer les responsabilités, mais aussi de bien défendre le dossier pour faire valoir le droit.

En ce qui concerne l’assurance dommage ouvrage promoteur, elle concerne le particulier et doit être souscrite avant toute construction neuve. À l’instar de la décennale, cette garantie a une validité de 10 ans et couvre les dégâts susceptibles de perturber la solidité de la construction. En cas de problème, cette assurance permet au propriétaire de saisir son assureur pour obtenir un dédommagement. Si la compagnie d’assurance refuse de vous indemniser, jugeant peut-être que le dégât est lié à votre action alors que ce n’est pas le cas, la loi vous permet de contester la décision de l’assureur devant un tribunal. Il suffit pour ce faire de vous adresser à un avocat pour jouir de votre droit. Une fois l’urgence réglée, l’assureur se retournera contre la garantie décennale pour rembourser le préfinancement.

La différence entre un maître d’ouvrage professionnel et un maître d’œuvre

Dans le jargon de la construction, on rencontre souvent des expressions qui prêtent à confusion. Un exemple concret est le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage. S’il est généralement difficile pour les personnes non initiées de faire la différence entre ces deux expressions, il faut pourtant dire que chacune d’entre elles désigne une personne ou une entreprise ayant des missions précises dans la réalisation d’un projet de construction. Mais, qu’est-ce qu’un maître d’œuvre ? Qu’est-ce qu’un maître d’ouvrage ? La différence entre ces expressions se limite-t-elle juste au niveau de l’orthographe ? Que nenni !

En effet, dans le cadre d’une construction, le maître d’ouvrage désigne le professionnel ou le particulier qui commande la réalisation des travaux. Autrement dit, c’est le client. Pour certains projets complexes, il est possible de trouver un maître d’ouvrage délégué. Dans ce cas, le vrai propriétaire n’a peut-être pas les compétences requises pour bien exprimer ses besoins. Le délégué intervient alors pour donner les détails qu’il faut afin de permettre au maître d’œuvre de bien jouer son rôle. Ce dernier peut être un artisan, un bureau d’étude technique ou encore un cabinet d’architecte. Dans tous les cas, le maître d’œuvre doit s’assurer que les travaux se déroulent normalement et sont parfaitement conformes aux besoins du maître d’ouvrage.

Il est donc clair que le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage représentent deux expressions différentes. Ils ne jouent pas les mêmes rôles. Néanmoins, la finalité de leur intervention est de permettre une bonne réalisation des travaux. À noter qu’il arrive parfois que le maître d’œuvre joue le rôle du maître d’ouvrage. On rencontre souvent cette situation lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux de constructions individuelles pour des particuliers. Mais, pour un marché public, les deux rôles sont généralement séparés pour permettre à chaque intervenant de bien accomplir ses missions et d’assumer pleinement ses responsabilités en cas de sinistres liés à un défaut de professionnalisme.

Qui doit souscrire l’assurance dommage ouvrage promoteur ?

Compte tenu du poids de leur responsabilité dans un projet de construction, il est impératif à chaque intervenant de souscrire une assurance pour couvrir les éventuels dégâts. Si la garantie décennale est une obligation pour les professionnels impliqués dans la réalisation des travaux sur un chantier, l’assurance dommages ouvrage promoteur s’adresse particulièrement aux différents types de maîtres d’ouvrages. Introduite en 1978, l’assurance dommage est une couverture capitale lorsqu’il s’agit de faire construire. D’ailleurs, l’article L. 242-1 du Code des assurances souligne que toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction doit obligatoirement souscrire cette assurance. Que vous soyez un promoteur immobilier, un constructeur de maison individuelle ou un particulier qui traite directement avec le constructeur, cette garantie vous concerne. En cas de non-souscription, vous vous exposez non seulement à des sanctions pénales, mais aussi à d’énormes risques financiers.

Quelles autres assurances importantes peuvent accompagner l’assurance dommage ouvrage promoteur ?

Si l’assurance dommage ouvrage promoteur est un devoir pour tout maître d’ouvrage, elle ne couvre pas tous les risques. Conséquence : il faudra souscrire d’autres assurances importantes pour bénéficier d’une protection complète. Parmi les garanties complémentaires à souscrire lorsque vous faites construire une maison, la biennale est une référence. Il s’agit en effet d’une couverture valide pour protéger les éléments dissociables du bâtiment pendant deux ans. En dehors de cette assurance, il existe encore d’autres garanties que vous pouvez souscrire pour compléter votre contrat d’assurance dommages ouvrage promoteur.

L’assurance constructeur non-réalisateur

Bien que considérée comme une garantie complémentaire, l’assurance constructeur non-réalisateur s’impose à tout promoteur. Elle intervient en effet pour assurer la responsabilité décennale des constructeurs non-réalisateurs. Selon les dispositions de la loi, tout maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommage ouvrage promoteur et une assurance constructeur non-réalisateur afin de couvrir sa responsabilité. Mais, pour bénéficier de cette protection, l’assuré doit remplir certaines conditions. Il ne devrait pas par exemple participer à l’acte de construction. Autrement, il ne saurait prétendre à une indemnité de la part de son assureur en cas de sinistre.

En BTP, le constructeur est généralement considéré comme celui qui conçoit l’ouvrage. Il s’agit notamment de l’architecte ou du concepteur. Pourtant, le droit de la construction concerne autant les intervenants du bâtiment que les personnes qui ont été mandatées pour faire réaliser des travaux. Il s’agit généralement des personnes suivantes :
  • le maître d’ouvrage délégué ;
  • le lotisseur-aménageur ;
  • le vendeur d’immeubles déjà achevés ;
  • le vendeur d’immeubles en mode VFA ;
  • le marchand de biens rénovés ou reconstruits.

L’assurance responsabilité civile maître d’ouvrage ou l’assurance RC promoteur

L’assurance RC maître d’ouvrage intervient pour protéger la responsabilité civile du promoteur contre les risques inhérents à son activité jusqu’à la réception des travaux. Mais, pour être valide, elle doit être souscrite bien avant le lancement des travaux. En tant que garantie complémentaire, il est impossible de souscrire cette couverture sans avoir souscrit l’assurance dommage ouvrage promoteur.

Quelle que soit la taille ou la nature du projet, vous devez savoir que votre responsabilité civile peut être engagée en cas de sinistre. Il convient donc de prendre les mesures qu’il faut pour se prémunir au mieux contre les dégâts en sachant qu’assurer un bien immobilier est une chose et que protéger son activité professionnelle en est une autre.        

L’assurance tous risques chantiers

Garantie complémentaire à l’assurance dommage ouvrage promoteur, l’assurance TRC a pour but de protéger le souscripteur contre les dommages matériels survenus à l’ouvrage au cours de la réalisation des travaux. Avec cette assurance, le maître d’ouvrage peut bénéficier d’une assistance conséquente pour poursuivre le chantier, même en cas de sinistre. La garantie couvre en effet l’ouvrage, les matériaux sur le chantier et les ouvrages provisoires. À noter qu’elle doit être souscrite dans les deux mois qui suivent l’ouverture du chantier ! De plus, elle ne s’applique qu’à partir du moment où les biens assurés sont déchargés sur le chantier.

Quelles autres garanties financières pour accompagner les promoteurs ?

Si le secteur de l’immobilier est très attractif par son rendement, il est également strictement réglementé. En effet, avant de pouvoir exercer, un promoteur immobilier doit se soumettre à des obligations bien définies. Si cette exigence est souvent mal appréciée de certains, elle constitue pourtant le gage d’un projet réussi. L’immobilier est un domaine risqué, et il est important de prendre des précautions pour minimiser les pertes et maximiser les gains. C’est pourquoi il est indiqué de contracter des garanties financières. Parmi les plus souvent recommandées aux promoteurs, on peut citer les suivantes !

La garantie d’achèvement promoteur

Si vous souhaitez faire construire votre logement ou acquérir un bien en cours de construction, il est nécessaire de collaborer avec un bon promoteur immobilier. Ce dernier se chargera alors de contacter des entreprises qui pourront l’aider à vous satisfaire dans un meilleur délai. Retenez cependant que la VFA est un terrain glissant. Il suffit en effet d’une simple erreur, et votre rêve se transformera en cauchemar.

Pour éviter d’en arriver là, le promoteur immobilier doit souscrire une garantie financière d’achèvement qui permet d’assurer le financement de l’ouvrage dans son entièreté. D’une manière générale, la GFA prend le relai pour financer le reste des travaux lorsque le promoteur immobilier ne peut plus le faire. Les risques d’abandon des travaux sont donc éliminés, et vous pouvez toucher certaines sommes d’argent en avance pour finir la construction du bien immobilier qui a déjà un preneur en attente.

La caution d’indemnité d’immobilisation de terrain

Si la caution d’indemnité d’immobilisation est entièrement facultative, elle offre néanmoins des avantages non négligeables. Il s’agit en effet d’une garantie qui vous évite le versement d’indemnités d’immobilisation dans le cadre de l’achat d’un terrain. En pratique, cette caution permet au vendeur de sécuriser la vente et d’éliminer les risques de désistement de l’acquéreur. En d’autres termes, s’il arrivait que l’acheteur ne se voit plus en mesure de compléter l’achat, le vendeur pourra saisir l’assureur de ce dernier pour obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation qui lui est due.

Cette indemnité représente la somme d’argent que l’acquéreur verse lors de la conclusion d’une promesse de vente. Ce montant correspond généralement à 5 ou 10 % du coût total de la transaction. Si l’acquéreur arrivait à annuler le compromis de vente après la levée des conditions suspensives, il doit verser une indemnité au vendeur. En cas d’incapacité à honorer cet engagement, son assureur intervient pour indemniser le vendeur.

La garantie de paiement entreprise

Créée par la loi n° 94-475 du 10 juin 1994 portant prévention et traitement des contraintes des entreprises, la GPE est une garantie d’ordre public qui intervient lors des travaux de construction sur un chantier. Souvent sous-exploitée, elle impose au maître de l’ouvrage de garantir à l’entrepreneur le paiement de la totalité de ses prestations, même quand il excède les prévisions initiales. L’obligation du promoteur de présenter cette assurance commence généralement à partir du moment où il signe le contrat et prend fin le jour où il finit de payer l’entreprise. Il s’agit en effet d’un dispositif qui protège à la fois le maître de l’ouvrage et l’entreprise en charge des travaux. En cas de non-souscription, l’entrepreneur peut interrompre les travaux quinze jours après avoir adressé au promoteur une mise en demeure par courrier avec accusée de réception. Si ce dernier ne propose aucune solution efficace après six mois, l’entreprise peut renoncer librement au marché.

La garantie de paiement entreprise constitue donc une arme efficace dont les entreprises peuvent se servir pour faire valoir leur droit, pourvu qu’elle soit bien utilisée. De son côté, la garantie de bonne exécution CPI est également utile pour un bon déroulement des travaux. Il existe encore d’autres garanties financières qui peuvent vous aider à mieux sécuriser vos travaux. Il vous revient de les connaitre et de prendre les mesures nécessaires pour assurer la rentabilité de votre investissement dans l’immobilier.

Quelques statistiques diverses sur le nombre de promoteurs et de promotions en France

Ces dernières années, la promotion immobilière s’impose comme un moteur de l’économie. Sur l’ensemble du territoire français, on voit de plus en plus de nouveaux bâtiments s’élever du sol. Au total, on compte actuellement 2 650 entreprises de promotion immobilière pour 29 650 employés. Ces derniers se déplacent chaque jour dans tous les coins du pays pour répondre à une demande toujours croissante. D’après un rapport de la fédération des promoteurs immobiliers de la France, le chiffre d’affaires généré en 2017 par l’activité de la promotion immobilière serait estimé à 4,31 milliards d’euros. À noter que ce résultat concerne uniquement l’immobilier résidentiel et l’immobilier de bureaux. Ce rapport précise en outre que la moyenne des logements venus chaque année par les promoteurs immobiliers s’élèverait à plus de 134 000 sur la période 2014-2017. Par ailleurs, un logement construit générerait en moyenne 40 000 € de recettes fiscales. De plus, le prix moyen de vente des nouveaux logements collectifs monte sensiblement (+3 %).

Cependant, les données ont plus ou moins chuté cette année. D’après la même source, environ 27 400 logements neufs auraient été réservés entre juillet et septembre 2018 (soit 8,9 % de moins par rapport à la même période en 2017). Au niveau des logements individuels, cette baisse est encore plus notable avec environ 25 % de moins. Par ailleurs, les mises en vente chutent d’environ 14 %. On sait néanmoins qu’un nombre important de bâtiments est en construction. D’autres sont en rénovation pour répondre aux exigences du marché actuel. Attendons donc de voir ce que nous réservent les années à venir !

Pour finir, retenez que l’assurance dommage ouvrage promoteur est une garantie travaux habitat qui s’impose à tout maître d’ouvrage. Une fois souscrite, cette assurance garantit un bon déroulement du chantier. En outre, elle permet de bénéficier d’un dédommagement en cas de sinistre. Précisons toutefois qu’elle ne couvre pas tous les risques et nécessite des garanties complémentaires pour une protection complète. Il vous revient donc de faire le bon geste.

NOS SOLUTIONS SPÉCIALISÉES

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Assurance dommage ouvrage promoteur Martinique
Assurance dommage ouvrage promoteur Guadeloupe
Assurance dommage ouvrage promoteur Guyane
Assurance dommage ouvrage promoteur Mayotte

Nous travaillons avec des assureurs partenaires spécialisés du LLOYDS et du marché français soucieux et désireux de développer leur portefeuille d’entreprises dans les DOM en général. Les solutions proposées permettent d’accompagner aussi bien les créations d’entreprises que les entreprises en renégociation ou les résiliés. Nous pouvons aussi étudier les reprises d’assurance suite aux défaillances des assureurs ALPHA INSURANCE, CBL INSURANCE et ELITE INSURANCE.

Votre expert dédié: Caroline NARBONNE

DIRECTEUR GÉNÉRAL


Diplômée d’une maitrise en droit privé à la Sorbonne, j’ai par la suite intégré un Master 2 en droit des assurances à Aix-en-Provence.
Ayant toujours eu à cœur la défense des intérêts privés, j’ai passé le concours donnant accès au Centre Régional de Formation à la Profession d’avocat en vue d’intégrer le barreau de Marseille.  C’est ainsi que j’ai exercé durant six années au sein du Cabinet Abeille et associés en tant qu’avocate spécialisée en droit des assurances et en responsabilité civile. J’ai par la suite intégré le mon du courtage en assurances, prenant très vite gout au droit de la construction et à ses problématiques assurantielles complexes.
Ma formation tant intellectuelle que professionnelle m’a permis de développer des valeurs importantes, que j’ai à cœur de mettre en application au quotidien et ce au service de nos clients : à savoir l’engagement moral, la réactivité, la pugnacité et la rigueur.
Nous nous engageons à  à un traitement réactif et rigoureux de vos demandes afin de vous apporter les meilleurs solutions.